Kinnisvaratehingud võivad teatud tingimustel olla tulumaksuvabad. Selle artikli esimeses osas on ülevaade peamistest juhtudest, kus kinnisvara müügist saadud tulu ei kuulu maksustamisele, ning millistel tingimustel maksuvabastus kehtib. Kõik kinnisvaratehingud ei ole maksuvabad, vaid mitmel juhul tuleb müügist saadud kasu deklareerida ja tasuda tulumaks. Maksustamine sõltub nii kinnisvara liigist kui ka tehingu asjaoludest. Artikli teises pooles toome välja olukorrad, kus tuleb tulumaksuga arvestada.

Maksuvabad kinnisvaratehingud – mida tasub teada?

Omandireformi käigus tagastatud maa

Kui kinnisasi on saadud omandireformi käigus, siis selle müük on üldjuhul maksuvaba. Oluline on teada, et maksuvabastus läheb üle ka pärijale. Kui kinnisasi antakse üle kinkimise või muu võõrandamise teel, siis maksuvabastus üle ei kandu ning võimalik kasu kuulub maksustamisele.

Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel saadud kinnisasi
Sarnaselt omandireformi juhtumitele on ka sellisel viisil saadud kinnisvara müük maksuvaba. Ka siin kehtib reegel, et pärimise korral läheb maksuvabastus üle, kuid kinkimise või muu võõrandamise puhul mitte.

Ostueesõigusega erastatud kinnisasi (eluruum)
Kui tegemist on eluruumiga ja selle juurde kuuluva maaga, mille suurus ei ületa 2 hektarit, on müük maksuvaba. Kuid erinevalt eelmistest juhtudest ei lähe maksuvabastus üle ei pärijale ega kinkesaajale, vaid sellisel juhul maksustatakse saadud kasu.

Suvila või aiamaja
Suvila või aiamaja müük on maksuvaba, kui:

• see on olnud omaniku valduses vähemalt kaks aastat;
• kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit.

Kui need tingimused ei ole täidetud, kuulub tehingust saadud kasu maksustamisele. Maksuvabastus ei kandu edasi kinkimise või muu võõrandamise korral.

Kinnisasja sundvõõrandamine avalikes huvides
Kui kinnisasi võõrandatakse sundkorras avalikes huvides (näiteks riigi või kohaliku omavalitsuse poolt), on selle müügist saadud tulu maksuvaba.

Maksustatavad kinnisvaratehingud – millal tekib maksukohustus?

Garaaž ja parkimiskoht
Garaaži või parkimiskoha müük on üldjuhul maksustatav, eriti kui see müüakse eluruumist eraldi tehinguga. Sellisel juhul tuleb tasuda tulumaks müügihinna ja ostuhinna vahelt.

Põllu- või metsamaa
Põllu- ja metsamaa müük kuulub samuti maksustamisele. Ka siin kehtib põhimõte, et maksustatakse kasu ehk müügihinna ja soetusmaksumuse vahe.

Kinnisvara, mis ei ole elukoht
Kui müüdav kinnisvara ei ole sinu elukoht või müüd elukohta teist korda vähem kui kahe aasta jooksul, tekib maksukohustus. Elukoha maksuvabastus kehtib vaid teatud tingimustel ja piiratud sagedusega.

Ostueesõigusega erastatud kinnisasi
Kui eluruum ei vasta maksuvabastuse tingimustele (näiteks puudub vastav erastamise alus või kinnistu suurus ületab 2 hektarit), maksustatakse tehingust saadud kasu tavapäraselt.

Panipaik
Kui panipaik müüakse eraldi kinnisvarana, mitte koos eluruumiga, on tegemist maksustatava tehinguga.

Suvila või aiamaja
Suvila või aiamaja müük muutub maksustatavaks juhul, kui:

• objekt ei ole kantud registrisse vastava kasutusotstarbega;
• on olnud omaniku valduses alla kahe aasta;
• kinnistu pindala ületab lubatud piiri (0,25 ha).

Oluline meeles hoida

• Kontrolli alati, kuidas kinnisasi on omandatud (nt pärimine ja kinkimine mõjutavad maksustamist erinevalt).
• Elukoha müük pole alati maksuvaba, vaid olenes mitmest asjaolust.
• Kõki abiruume (garaaž, panipaik) maksustatakse eraldi müügi korral.
• Enamikel juhtudel arvutatakse maksustatav kasu järgmiselt:
  müügihind – soetamismaksumus = maksustatav kasu

Kasuta spetsialisti abi

Käesolevas artiklis oleme toonud välja olulisemad põhimõtted, millega kinnisvara müügil arvestada. Kinnisvaratehingute maksustamine võib aga sõltuvalt olukorrast erineda ning ka väiksemad nüansid võivad mõjutada maksukohustuse tekkimist. Seetõttu on enne tehingu tegemist oluline oma olukord läbi mõelda ja hinnata, kas tegemist on maksuvaba või maksustatava müügiga, et vältida hilisemaid ootamatuid maksukohustusi. Wisecounteri kogenud spetsialistid aitavad hinnata sinu tehingu maksustamist ning annavad kindluse, et vajalikud otsused on tehtud õigel ajal ja korrektselt.